2018年上半年德宏州房地产经济运行分析专报

分析专报

2018年上半年，全州房地产市场呈现出明显的变化趋势，房地产开发投资扭负为正，商品房销售面积快速增长，房价基本保持稳定，各项主要指标基本保持平稳运行。

一、德宏州房地产市场主要运行情况

（一）全州房地产开发投资呈现小幅增长。截至6月末，全州完成房地产开发投资14.09亿元，同比增长7.9%，较上月末增7.59个百分点；全州房地产开发完成投资占年度总任务（33亿元）的42.7%，落后时间进度7.3百分点。

从物业类型看，住宅开发投资8.71亿元，同比增长14.5%，办公楼开发投资0.49亿元，同比下降73.7%，商业营业用房开发投资3.37亿元，同比增长13.3%；其他类型物业开发投资1.52亿元，同比增长149.4%。

从建设进度看，芒市圣水庄园（完成投资1.49亿元）、瑞丽景成新城（完成投资1.08亿元）、瑞丽五缘玉城（完成投资0.95亿元）、瑞丽财富广场（完成投资0.85亿元）、芒市华江水岸星城（完成投资0.72亿元）、瑞丽九龙花园（完成投资0.69亿元）等项目建设的快速推进，为全州房地产开发投资的增长作出了积极贡献。

（二）商品房新增供应量同比高速增长。1-6月，全州商品房施工面积516.43万平方米，同比下降4.1%;商品房新开工面积42.79万平方米，同比增长162.4%，其中商品住宅35.28万平方米，同比增长181.4%。

全州批准商品房预售许可项目14个，批准预售总面积26.28万平方米，同比增长52.35%，其中：预售商品住房19.19万平方米、商业3.71万平方米、其他3.37万平方米；预售总套数1882套（间），其中：商品住宅1480套、商业326间、其他76套（间）。

（三）商品房销售增速快速回升

1、统计部门公布数据。截至6月末，全州商品房销售面积26.75万平方米，同比增长18.2%，环比增长0.9个百分点；商品住房销售面积25.06万平方米，同比增长20.2%，环比增长1.4个百分点。全州商品房销售额10.54亿元，同比增长38.6%，环比增长2.9个百分点；商品住房销售额9.33亿元，同比增长36.7%，环比增长3.4个百分点。

2、全国房地产市场交易信息日报系统数据。1-6月，新建商品房成交37.39万平方米，同比增长35.5%；商品住房成交32.04万平方米，2642套，同比增长24.86%，其中：90平方米以下248套、90平方米至144平方米之间1629套、144平方米以上单元住宅212套、低密度住宅553套。

从项目销售情况看，潮都国际、金星石木文化城、傣皇名苑、雅居乐飞海、泛亚壹城等普通单元住房销售较好，为全州商品房销售的增长发挥了积极作用。

从购房群体分布看：1-6月，全州销售的3203套商品房中，州内人群购买1374套，占总销售量的42.9%；省内其他地州人群购买692套，占总销售量的21.6%；省外人群购买1137套，占总销售量的35.5%。全州销售的2642套商品住房中，州内人群购买1077套，占总销售量的41.87%；省内人群购买564套，占总销售量的21.92%；省外人群购买1001套，占总销售量的38.91%。省外购买力主要以北京、上海、四川、重庆、河北及福建等地为主。

（四）商品房库存总量持续减少。全州商品房待售面积83.96万平方米，同比下降25.1%；其中商品住宅待售面积49.36万平方米，同比下降24%。根据住房城乡建设部全国房地产市场交易信息日报系统显示，全州商品房累计可售面积178.35万平方米，同比下降5.71%，较5月末减少3.16万平方米。商品住宅累计可售面积107.59万平方米，同比下降13.81%，较5月末减少4.08万平方米。

（五）住房价格在合理区间波动。6月份，德宏州新建商品房成交均价为3939元/平方米，环比增长1.21%、同比增长17.3%；新建商品住房成交均价为3723元/平方米，环比增长1%、同比增长13.7%。从县市情况看，瑞丽市、盈江县、陇川县、梁河县商品住房价格基本处于稳定运行状态；芒市6月份均价较上月环比增长11.83%，主要由于圣水庄园、德宏印象等低密度住宅及邻近芒市四小的三棵树旺角项目推动了住房均价的上涨。

（六）房地产企业从业人员和劳动报酬快速增长。6月末，全州房地产业单位从业人员数2342人，同比增速11.5%；房地产业单位从业人员劳动报酬预计5373.3万元，同比增长17.5%。

二、存在的主要问题

（一）开发土地闲置情况严重。据国土部门提供数据，全州共有开发闲置用地31宗，涉及房地产开发企业19家，总面积1508.81亩；部分闲置土地违规建成仓库或铁皮房出租，瑞丽市姐告尤为突出。

（二）旅游、康养地产发展滞后。海南、昆明、版纳等地限购政策实施后，部分省内外购买力已转向德宏，1-6月已占全州销售总量的60%，但目前适合外地人选择购买的旅游、康养、精装修等地产项目明显较少。

（三）商品房消化周期过长。6月末，全州商品房平均去库存周期仍需32.25个月，在全省排名第2位，消化周期远超（12-18个月）合理范围。分县市情况，芒市去库存周期26.81个月、瑞丽市去库存周期63.65个月、盈江县去库存周期10.82个月、陇川县去库存周期19.62个月、梁河县去库存周期12.52个月。盈江县、梁河县已处于合理可控区间，芒市、陇川县超出合理范围9个月内；瑞丽市去库存周期超长，拖累全州库存周期。

（四）房地产市场供需矛盾显现。一是房地产市场分化加剧，低品质商品房供给过剩与高品质商品房有效供给不足的供需矛盾，商业型商品房消化周期过长远高于住宅型商品房去化周期的结构性矛盾突出；二是随着经济社会的发展，住房消费已从“有房住”向“住好房”转变，目前房屋品质高、生活配套全、物业服务好的商品住宅供应较少，无法满足日益增强的改善性需求；三是我州房地产开发企业多为中小企业，呈现“小散弱”、持续开发能力低等现象。

（五）部分项目矛盾纠纷问题突出。由于开发企业自有资金普遍不足，大量依靠违规收取购房人定金、民间借贷等方式融资，遇到销售不畅就会出现资金断裂，水域轩园、德园、世贸广场、德荣晟世、瑞丽锦福园、盈江边贸城、盈江天籁花语等多个项目出现了“一房多卖”“烂尾楼”“停工”等严重问题；“延期交房”“房屋质量低劣”“挪用税费及住宅专项维修资金”等行为更是比比皆是，给社会带来不稳定因素，引发了上访等一系统矛盾纠纷。

三、下步工作措施

（一）抓好开发投资不放松。一是落实“放管服”的工作要求，减少开发项目审批环节和事项，缩短审批时限，加快项目落地；二是加大对项目跟踪服务，对列入2018年省、州重大房地产开发项目的华江水岸星城（三期）、嘉鸿熙和院、丽璟华庭花园、圣水庄园、瑞通四季总部经济园、瑞丽财富广场等，及本年投资在1亿元以上开发项目，统筹搭建服务平台，促成银企对接和项目融资，确保项目建设稳步快速推进；三是会同国土部门加大对房地产开发闲置用地的查处力度，催促开发闲置用地争取年内开工建设，形成开发投资量；四是完善调控和预警机制，时实掌握投资、供需、结构、价格、库存等情况，按月对房地产市场经济运行进行分析，切实防范市场风险。

（二）抓实招商引资促经济。加大房地产领域招商引资工作力度，构建房地产业招商引资平台，采取“走出去”和“请进来”的方式，引进开发投资规模大、发展前景好、产业关联高的大企业、好项目落地，形成房地产业、建筑业及税费等经济运行的快速增长；围绕城市布局、功能定位、城镇棚户区改造，吸引外来房地产企业投资，鼓励华江、雅居乐等本地企业继续拿地投资开发，千方百计促进更多新项目早落地、早投产。

（三）抓住项目规划促品质。建立健全规划预警机制，做好对房地产项目规划的指导、建议工作，指导开发企业合理规划布局，减少低品质、同质化项目进入市场，避免商业及商住楼的过度积压；发挥生态优势，大力推动旅游、康养小区项目建设，使之成为外地人向往的“候鸟型生活目的地”；引导销售难的项目通过规划调整从单一的商业或商住楼向旅游、康养等项目转变。

（四）抓紧去库存稳消费。不折不扣地执行《德宏州人民政府办公室关于印发德宏州商品房去库存实施方案（2018-2020年）》文件精神，指导商品房库存量较大的瑞丽市、芒市，根据自身优势制定相关措施，争取年内将商品房库存周期控制在20-30个月之间；搭建外宣和销售平台，计划今年10月份在芒市举办第五届房地产交易展示会，并在下半年适时组织开发企业到北京、东北、成都、重庆等地开展项目推介，吸引省内外群众购房；积极与州住房公积金中心对接，通过提高住房公积金对职工购买商品住房个人住房贷款的发放率，更好发挥支持商品住房去库存作用。

（五）抓牢市场监管保稳定。持续开展规范房地产开发企业经营行为和房地产中介专项整治工作，认真落实“双随机、一公开”的抽查制度，加强对房地产企业经营、交易全过程管理；建立住建、国土、工商、价格、税务、银监等部门市场监管信息共享、联合查处机制，重点防范房地产开发企业、房地产经纪机构违法违规行为；进一步加强房地产开发企业、中介机构、物业服务企业诚信体系建设，对于发生严重事故、违法违规行为给社会造成极大影响和信誉问题的开发企业，将依法清除房地产市场；积极协调化解矛盾纠纷，按照《德宏州住房和城乡规划建设局关于对房地产领域重大信访案件包案任务分解的通知》，引导“烂尾”“停工”项目通过兼并、重组、转让、入股等方式，引进实力强的房地产企业“接盘”，促进项目尽快复工和完工。