德宏州房地产开发建设情况专报

一、基本情况

截至2018年6月30日，纳入全州房地产统计库的项目共计110个（其中：矛盾纠纷项目15个、烂尾项目19个），计划总投资307.28亿元，已完成投资227.92亿元， 其中续建、新建房地产项目63个，2018年计划完成投资34.54亿元，其余47个房地产项目为已竣工在售项目。2018年上半年，全州房地产行业完成投资14.09亿元，同比增长7.9%；商品房施工总面积516.43万平方米，同比下降4.1%；商品房新开工面积42.79万平方米，同比增长162.4%，其中商品住宅35.28万平方米，同比增长181.4%。

二、存在问题

（一）政府职能部门监管方面。一是各县市政府及有关职能部门履职不到位、政策落实不力、监管缺失，市场准入把关不严，导致房地产业普遍处于粗放式发展状态，政府职能部门与部分房地产开发商原来已达成或签订的协议与现行政策及法律法规相抵触；二是房地产企业未批先售情况普遍，由于违法成本低、取证难，导致此类问题屡禁不止，政府职能部门未能有效制止此类现象。

（二）房地产开发建设方面。一是房地产企业资金实力不强，挪用商品房预售资金。房地产企业前期以认筹、排号、发放VIP购房卡等形式违规收取购房人订金、预付款挪作他用，逃避预售资金监管，特别是参与民间借贷等方式融资加大企业资金负担，出现矛盾纠纷、“烂尾楼”、“一房多卖”等违法违规严重问题，导致无法交房，侵犯消费者的合法权益，给社会带来不稳定因素；二是开发商缺乏诚信和责任心。部分开发商在销售过程中，设置购房陷阱与购房人签订不平等合同、“欺骗谋利”，且发生纠纷和问题后不积极处理还推脱责任，造成老百姓购房信心不足，甚至出现惧怕购买预售商品房，给商品房去库存带来更大的难度。截止7月末，全州商品房平均去库存周期为32.36个月，在全省排名第2位，消化周期远超（12-18个月）合理范围 ；三是房企滞留、挪用住宅专项维修资金问题突出。政策规定由房企代收代缴住宅专项维修资金，在为购房人办理产权证时缴纳，房企就有机会占用或挪用该笔资金，且政府缺乏有效的管理手段，导致出现购房人的不动产权证书迟迟不得办理。四是房地产领域信访问题突出。全州住建系统进一步加大房地产市场监管和信访案件的处置力度，但由于一些“问题楼盘”的历史遗留问题较为复杂，一时难以解决，当前全州房地产领域信访维稳形势依然严峻。

根据各县市摸排上报情况，目前全州出现矛盾纠纷项目共15个、烂尾项目共19个，其中：芒市德荣晟世、祥成花园、金都国际、学府时代共4个矛盾纠纷项目，水域轩园、德园、世贸广场、水上公园、树包塔共5个烂尾项目；瑞丽市五缘玉城二三期、景福源小区A地块、奥星世纪二期、东方珠宝不夜城、旺民地产、翡翠园、东南亚商住城、奥佳煤化地产共8个矛盾纠纷项目，湖畔尚湾、印象瑞丽酒吧文化街、乔瑞玉苑、腾隆·国汇城、瑞峰国际商务中心、古龙珠宝大厦、民族文化新村共7个烂尾项目；盈江县五洲商贸城、国际边贸城、豪城翡翠广场、金朝丽都、翡翠文化园、盈龙商业广场、赢苑·天籁花语7个烂尾项目；梁河县孔雀街、银湾水岸、江峰大酒店·上江河畔3个矛盾纠纷项目。

（三）物业服务管理方面。一是发展不平衡，服务不规范。全州物业服务企业多数集中在芒市和瑞丽市，区域发展严重不平衡，普遍存在服务合同不规范、人员配备不到位、企业内部缺乏系统的管理机制等问题，至今尚未实施物业服务招投标制度，缺乏有效的操作模式、平台和完善的操作方案，未按照相关规定在物业管理区域内显著位置主动公开公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关事项，服务缺乏透明度；二是物业服务行业监管没有形成合力。物业行业的监管涉及诸多管理部门，但部门间的沟通联动机制尚未有效建立，特别是街道、社区及派出所与业主日常接触，但无明确物业管理法定职责，难以行使相关管理，行业管理没有形成有效的齐抓共管局面。

三、工作开展情况

（一）加强调研，主动服务。今年来，我局成立了工作督查小组，认真履行督促指导、协调推动的职责，采取“一线工作法”对所负责的县市，深入实地调查研究，积极了解房地产企业发展中的困难问题以及诉求，努力把问题解决在一线、解决在现场、解决在基层。认真开展房地产领域信访突出问题和“烂尾楼”整治工作，将其与房地产市场监管和住建行业经济运行结合起来，到各县市开展调研督导4次，召开专题会议研究3次，对问题较突出、群众反映较激烈的“问题楼盘”逐一分析问题成因、提出解决建议。

（二）全面推进房地产去库存工作。根据州政府《关于进一步促进全州房地产市场平稳健康可持续发展的指导意见》，制定了《德宏州住房和城乡规划建设局关于加强商品房预售许可等审批事项下放后管理工作的通知》、《德宏州商品房去库存实施方案（2018-2020年）》，细化全州商品房去库存目标计划，提出并抓好促进商品房消费、引导开发企业转型升级、优化产业发展环境等9项措施，明确全年完成销售商品房面积同比增长5%以上，商品房去库存周期控制在18个月合理区间。同时各县市根据自身情况，相继出台工作措施，房地产去库存工作得到全面落实。

（三）严格商品房销售行为的监管。一是严格预售许可制度。对申报商品房预售许可的项目，通过“四查”、“三把关”、“一公示”，确保了商品房依法依规销售。同时，建立了“一套一标”制度，对预售商品房的价格实行明码标价；二是严格预售资金审批。通过“三严格”管理，即：严格预售审批时专用账户设立的管理、严格合同备案时预售资金全额入账的管理、严格资金使用时审批程序及用途的管理，有效确保资金用于商品房项目建设；三是严格购销合同网签备案。按照《云南省住房和城乡建设厅关于加强推进全省新建商品房和二手房买卖合同网签系统建设工作的通知》要求，在全州范围内已全面启动新建商品房和存量房合同的网上签约备案工作，有效避免霸王条款和欺骗误导购房人的行为，保障了交易当事人的合法权益，同时提升了行政监管能力。

（四）认真做好房地产市场秩序整治工作。一是结合整顿规范房地产市场秩序、房地产涉嫌非法集资排查等工作，成立工作领导小组，与金融、发改、工商等部门联合，及时查处了一批房地产开发企业在商品房销售过程中的违法违规行为；二是根据《云南省住房和城乡建设厅关于进一步推进“烂尾楼”整治工作的通知》要求，对全州房地产开发项目矛盾纠纷隐患进行了全面排查，要求各县市成立领导小组，全面负责协调处理工作；三是印发了《关于对房地产领域重大信访案件包案任务分解的通知》，将芒市德园、水域轩园、世贸广场、树包塔、水上公园项目，盈江天籁花语项目案件处置和信访维稳工作包案到领导，压实责任到人，积极协助各县市处理解决信访问题。同时，认真做好全州房地产领域信访件办理答复工作。

（五）扎实做好工作宣传。为切实做好房地产市场政策法规及相关工作的宣传，我局开设了“德宏房地产管理”微信公众号，定期推送房地产市场政策、新闻以及购房注意事项，引导群众树立良好购房意识；各县市住建局均印制了购房须知、购房流程的宣传册，免费发放给办事群众，并做好现场答疑。

四、下步工作措施建议

（一）持续强化规划引领作用。严格执行规划先行，维护规划严肃性、权威性，进一步提高规划的科学性、前瞻性，充分发挥规划在城乡建设中的龙头引导、空间管控、资源配置作用，实现“一张蓝图干到底”，坚决杜绝“规划跟着项目走”，不符合规划要求的房地产项目坚决不予审批。开发企业在取得《建设工程规划许可证》半年内必须开工建设，不得以任何理由拖延开工，对一次性统一规划分期建设的项目，必须严格按照规划推进各期项目建设，一期预售资金在二期项目实质性开工推进后，才允许申请使用一期预售资金。

（二）全面清理房地产闲置土地。进一步收紧商品住宅土地供应量，调节市场供需平衡，国土部门加大对涉及房地产闲置用地的查处力度，重点查处被个人、开发商占用满2年的闲置用地，无偿收回。

（三）全面加强烂尾楼整治工作。督促各县市全面排查整治烂尾楼及矛盾纠纷项目问题化解工作，建立领导包案制度，明确责任领导、责任单位，倒排时间节点，限期整改、限期解决。建议各县市根据实际，回收现有的烂尾项目改造完善后，用于棚户区改造安置房或者作为公共租赁住房项目向社会配租。

（四）全面加强房地产市场监管工作。一是严厉打击房地产项目未批先售行为。商品房项目未批先售是引发矛盾纠纷问题的根源，进一步把好“准售”门槛，严格执行商品房项目预售许可法律法规，达不到预售条件的，不论任何人说情，坚决不予批准预售，严禁在未取得预售许可证之前，开发企业采取以认筹、排号、发放VIP购房卡等形式违规收取购房人订金、预付款行为；二是加强预售资金监管。商品房项目取得预售许可证后，所涉及的定金、首付款、按揭贷款等全部打入三方监管账户，加强预售资金使用的审批，确保预项目建设顺利推进，预售资金只能用于商品房项目建设、支付税费及部分办公经费，防止预售资金被挪用或“卷款跑路”造成资金链断裂形成“烂尾”；三是严格商品房购销合同网签备案管理工作。在办理商品房购销合同网签备案时，坚持凭打入监管账户的定金、首付款、按揭贷款进账单票据才允许办理商品房购销合同网签备案，已预售并办理网签备案的房源必须在售楼部现场公示，接受社会公众监督，未公示的将严肃处理；四是规范经营行为。严厉打击房虚假广告、违法开发、捂盘惜售、违规收取手续费、恶意欺骗消费者、擅自改变小区规划和配套设施、公用场所用途等扰乱房地产市场行为，确保消费者合法权益；五是加大宣传力度。深化普法宣传，借助网络、电视、手机等载体，采取群众听得懂的语言，切实加大房地产法律法规宣传力度，增强广大群众辨别销售骗局的能力；六是加强物业服务管理工作。进一步健全物业管理体系，严格执行物业管理有关法规和州内现有规范性文件的同时，根据新形势新问题和对矛盾纠纷的研判，细化制定物业管理实施细则，全方位规范物业管理工作。

（五）积极培育房地产业。房地产业是经济发展的支柱产业，全州房地产业发展很不充分，积极培育房地产业，加强对房地产开发的管控，高标准招商引资、招商选商，鼓励房企发展高端（改善型）地产、旅游地产、养生地产，提升房地产品质；引导房地产开发企业，与专业的住房租赁企业合作，将库存商品住房转化为自持物业用于出租，以实现 “开发+销售+租赁”的多元化运营模式。

（六）加强学习认真履职尽责。继续抓好常态化、制度化学习，切实履行好改革发展的政策变化，采取集中学习、专题研讨、讲座辅导等方式，深入学习贯彻党的十九大精神、习近平新时代中国特色社会主义思想、中国特色社会主义理论体系的同时，抓好房地产政策法规以及业务知识的学习，提升领导干部的理论素养和业务水平，努力用学习成果指导工作，进一步规范相关工作制度、完善政策，强化履职担当、主动作为，以高度对老百姓负责任的态度来开展工作。