德宏州关于进一步规范住宅小区物业管理工作提高服务能力的指导意见（德建发〔2022〕102号）

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，践行新发展理念，坚持高质量发展，落实国家、省、州关于党建引领城市基层治理的决策部署，以党建引领、推进基层治理体系和治理能力现代化为出发点，通过进一步加强党的领导，有效整合各方力量，着力破解物业管理难题，提高物业服务水平，不断满足人民群众日益增长的美好居住生活需求，切实增强人民群众获得感、幸福感、安全感。

二、工作目标

以实施党建引领物业服务管理为核心，紧紧围绕建设健康县城、美丽县城、文明县城、智慧县城、幸福县城的工作要求，进一步压实县市人民政府的主体责任，落实乡镇属地责任，健全物业管理体系和制度建设，促进物业行业信用管理、优胜劣汰机制更加成熟，推动物业管理融入基层社会治理，构建“党建引领、政府主导、基层主抓、共建共治”的物业管理体制，努力开创党建引领、多元共建、协商共治、科技支撑、成果共享的物业管理服务新格局。

三、基本原则

（一）统一领导，部门协同。坚持党对物业管理工作的领导，建立健全党建引领下的社区居（村）委会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。加强物业管理部门指导、管理和监督职能，发挥各部门协同作用。

（二）属地负责，分级管理。压实县市人民政府的主体责任，落实乡镇（街道）属地管理责任，发挥主体作用，建立县（市）、乡镇（街道）、村（社区）三级物业管理工作机制。

（三）业主参与，共建共享。充分发挥业主的自治和自我管理作用，调动社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位共同参与居住社区治理，构建共建共治共享的基层社会治理体系。

（四）市场主导，政策扶持。进一步完善物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，鼓励骨干物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式提高物业服务专业化水平，对因条件限制，难以实行市场化、专业化运作的住宅小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务的正常运转。

四、具体措施

（一）明确职责，推动物业管理融入基层社会治理

1.坚持和加强党对物业管理工作的组织领导。充分发挥社区党组织基层治理的轴心作用，提高街道、社区党组织统筹服务能力，加强对业主委员会和物业服务企业的领导，依托州县（市）住房和城乡建设部门及物业行业协会建立物业行业党委，推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，逐步实现全覆盖。通过推行交叉任职实现社区党组织对业主委员会、物业服务企业工作的领导。具备条件的物业服务企业通过成立基层党组织接受社区党组织领导，配合开展工作。充分调动居民参与积极性，推动居民小区党组织应建尽建。建立健全社区党组织领导下的小区党组织、业主委员会、物业服务企业议事协调、服务评价、纠纷调处等协调运行机制，推进社会治理现代化，促进基层党建与基层治理深度融合。

2.落实属地管理责任。县市人民政府要督促乡镇（街道）、社区加强对辖区内物业管理活动的指导监督。乡镇（街道）要建立健全居住社区综合治理工作制度，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。乡镇（街道）、村（社区）应当依法组织和指导辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会、组建物业管理委员会、办理备案手续；监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务企业依法履行职责，组织开展物业服务质量评价；指导物业开展物业承接查验，督促项目有序交接，监督物业服务企业规范管理和使用小区公共资产。组织召集物业管理联席会议，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，支持物业服务企业依法开展工作，协调相关部门解决物业管理工作中出现的问题，规范物业管理活动。建立健全住宅小区综合治理工作制度，及时解决突发公共事件、物业管理难题和信访问题，促进物业管理矛盾纠纷就地化解。

3.推进城市管理服务向社区下沉。推动城市管理服务向居住社区延伸，当地住建、自然资源、公安、市场监管、消防等相关部门要依据工作职责及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、违规饲养动物、擅自改变住宅性质、消防设施器材故障或损坏短缺、电动自行车违规停放充电、占用堵塞封闭疏散通道、安全出口、消防通道及消防车道、擅自侵占小区共有部分经营等违法违规行为。依法明确供水、排水、供电、供气、通信网络、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。

4.构建共建共治共享格局。县市人民政府要积极推动乡镇（街道）、社区发挥居民的主体作用，鼓励业主积极参与小区共建共治，调动组织社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位共同参与居住社区治理，构建共建共治共享的基层社会治理体系。加强物业管理调解组织建设，健全完善乡镇（街道）、社区两级物业管理工作联席会议制度，负责协调解决本辖区社区物业管理工作中出现的重大问题，街镇物业管理工作联席会议由乡镇（街道）主要负责人或者分管负责人召集，社区物业管理工作联席会议由居民委员会召集。发挥基层综治中心和网格员作用，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。

（二）加强监督，指导业主委员会充分发挥作用

5.扎实推进业委会、物委会组建工作。对具备条件的住宅小区及时成立业主委员会，对暂不具备成立业主委员会的，组建物业管理委员会，全州住宅小区业委会或物委会覆盖率要达到100%。业委会、物委会的组建工作在乡镇（街道）党组织的组织领导下，按照“公告-推荐-确定名单-公示-出具证明”五大框架步骤，具体组建细则由各地结合实际自行制定实施。组建工作由乡镇（街道）牵头，住建部门、民政部门指导培训，居委会协助街道或承担街道委托实施物业管理委员会组建的相关工作。针对无物业服务管理的老旧小区，由乡镇（街道）明确物业管理区域，以“一区域一个物委会”原则牵头组建物业管理委员会，充分发挥业主自治，积极引入物业服务管理。10月底前，业委会和物委会要规范运行，发挥作用并取得实效。12月底前。每个县市至少培育1至2个党建强、服务好、群众满意度高“红色物业”示范小区。

6.加强对业主委员会、物委会的监督。社区党组织要对物业管理委员会、业主委员会工作进行监督，定期组织对本辖区物业管理委员会、业主委员会履行物业管理职责进行检查考核，建立“负面清单”。对拒不执行社区党组织部署要求、侵害业主利益、徇私舞弊、居民满意度低的物业管理委员会、业主委员会成员，可以督促其主动辞职；拒不辞职的，通过法定程序予以罢免。涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

7.充分发挥业主委员会作用。业主委员会应当在社区物业管理中履行相应职责，召集业主大会会议，定期报告有关决定执行情况、提出物业管理建议，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，对业主违规违约行为进行劝阻。业主大会可授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确工作职责和薪酬标准。探索建立业主大会或者社区党组织在业主委员会换届前引入第三方机构进行换届审计制度。

(三）分类管理，提升物业服务水平

8.逐步扩大住宅小区管理服务覆盖范围。乡镇（街道）、社区积极推动小区业主成立业主大会，选举业主委员会，选聘物业服务企业，实行专业化物业管理。对暂不具备成立业主委员会的居民小区，在社区党组织领导下，成立物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作，物委会覆盖面要达到100%。结合我州老旧小区改造和移民安置点建设，引导群众协商确定小区的管理模式，支持社会责任感强、服务优质、信誉良好的物业服务企业规范承接移民安置点、老旧小区的物业管理。对暂未实行专业化物业服务的住宅小区，采取社区居民委员会代管、社会组织代管、居民自管等方式做好管理服务，逐步实现物业管理全覆盖。

9.全面提升物业服务质量。物业服务企业要全面落实物业服务企业服务质量主体责任，严格按照物业服务导则和物业服务合同的服务内容、服务标准等提供服务，推进物业服务规范化运行。卫生保洁方面，要做到生活垃圾日产日清，保持公共区域整洁卫生，无广告牌和乱贴、乱画、乱堆放现象；秩序维护方面，要实行24小时门岗值班，做好巡逻和记录工作，进出人员、车辆要进行管理和疏导，制定火灾、治安、交通事故等突发事件的应急预案，确保住宅小区业主人身安全和财产安全；绿化养护方面，要做到各类花草树木长势良好，无枯死、大面积病虫害和缺损现象，制止业主肆意破坏绿化景观，侵占绿化空间等行为；共用部位设施设备维护方面，要做到水、电、气、电梯、消防、人防等共用设施设备保养完好且运行正常，日常维护记录完整、准确、制定应急预案；业主违章搭建方面，要及时对业主的违建行为进行约定限制，做好违建行为的排查、登记、劝阻和上报工作。各行业监管部门要做好监督、指导工作。

10.提升物业服务行业人员素质。支持和鼓励高等学校、职业院校加强物业服务业相关学科专业建设，培育一批专业型人才。加强物业从业人员培训，规范专业岗位人员持证上岗，当地住建部门要积极开展职业技能培训和竞赛，加强职业道德教育，全面提高从业人员综合能力水平。建立健全企业内部管理制度，从工作范围、岗位职责、工作标准及流程、服务纪律等方面规范物业服务行为。建立群众监督机制，组织开展物业服务人员宣传选树活动，增强从业人员荣誉感和归属感。

11.推动智慧物业管理服务能力建设。县市人民政府要抓住“数字云南”建设契机，大力推动住宅物业服务企业的信息化建设，所需工作经费应纳入本级年度财政预算。推进“智慧安防小区”、“无发案小区”、“平安小区”智能化建设，做好与智慧平安社区建设的有序衔接。鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，提升物业智慧管理服务水平。在电梯、消防、给排水等重要设施设备布设传感器，实现数据实时采集；建立事件部件处置权责清单，明确处置业务流程和规范；在小区周界、公共活动场所、出入口、停车场（库）等公共区域安装智能设备和高空抛物摄像头，提升小区技防智能化水平。鼓励物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，提供定制化产品和个性化服务，满足居民多样化多层次居住生活需求。

（四）聚焦重点，破解物业管理难题

12.完善物业承接查验制度。物业承接查验工作严格按照《物业承接查验办法》进行。新建项目由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收；重新选聘物业服务企业的，在业主委员会或乡镇（街道）监督下由原有物业服务企业与新选聘物业服务企业共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收，并将物业承接查验协议和查验记录向物业所在地县级物业行政主管部门和乡镇（街道）备案，经属地乡镇（街道）核实确认后方可交付使用。

13.规范房屋装修改造行为。按照《德宏州住房和城乡建设局关于规范城市建成区房屋装修改造的通告》要求，业主或者物业使用人在住宅装饰装修开工前，应向物业服务企业办理装饰装修申报登记手续。无物业公司的到小区业主委员会或物业管理委员会进行申报登记。物业服务企业应当将室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项事先告知装修人和装修人委托的装饰装修企业并进行监督检查，若存在擅自拆除、破坏主体和承重结构、拆改具有房屋抗震、防火整体功能的非承重结构、擅自加层、改扩建、擅自改变房屋用途以及其他危及房屋使用安全和侵占其它业主合法权益的行为的，应立即劝阻、上报，由城市综合执法部门依据相关法律法规进行查处。

14.强化维修资金管理。各级各部门要严格按照《德宏州关于加强和规范住宅专项维修资金交存、使用管理工作的通知》规定，加强维修资金的统筹管理。住建、财政部门要根据国家和省有关规定，加大专项维修资金归集、使用的监管力度，严肃查处侵占挪用资金等违法违规行为，确保按规定交存到位，专款专用；对部分老旧小区专项维修资金管理中的历史遗留问题，要研究制定相应的措施，区别情况、妥善处理；每年披露资金管理和使用情况，接受社会监督；优化维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限；根据实际建立维修资金应急使用工作机制，对小区发生电梯、消防、供水、排水等公用设施设备故障危及房屋使用、人身财产安全等紧急情况，业主大会或业主委员会可以依法直接申请使用维修资金，维修工程竣工后，应当公开资金使用数额。

（五）加强监管，规范物业市场秩序

15.规范物业服务管理收费。住建部门会同价格主管部门按照部门职能职责，负责全州物业服务收费的业务指导、管理工作，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准、物价水平、居民消费价格等因素，按照定价管理权限，制定相应的公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准。市场监管部门要加强物业服务收费行为的监督检查，对不执行政府指导价、违反明码标价等行为，依据有关法律法规进行查处。

16.建立物业服务信息公开公示制度。各乡镇（街道）、社区应加强指导监督辖区内物业服务企业，要在小区内显著位置设立物业服务信息监督公示栏，悬挂营业执照、服务内容、收费标准、项目管理人员职责分工、物业服务联系方式等，主动接受监督。

设置物业服务意见箱、业主委员会工作建议箱，定期收集意见建议，改进工作措施；设置政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公示栏，及时向业主宣传党的路线方针政策和国家法律法规。按年度如实公布物业服务信息、物业收费信息、公共收益信息以及其他特约服务信息，进一步增加物业服务透明度，规范物业服务企业严格履行合同约定做好服务，物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。住建部门对公示公开工作做好监督和指导，对未按规定公示公开的企业，责令限期整改，整改不力的给予信用评价减分。

17.完善企业信用管理制度。按照《云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》要求，住建部门做好辖区内物业服务企业信用管理工作，根据合同履行投诉处理、日常检查和乡镇意见等情况，依法依规采集信用信息，开展企业信用等级评价，定期公开信用评价结果，对信用评价为良好的，采取减少检查频次、进行表彰先进、给予财政补助、招投标加分时优先考虑，对评价结果为合格的，采取增加检查频次、暂停财政补助、信用信息通报等措施，强化信用信息在前期物业管理招投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。

18.优化市场竞争环境。加强物业服务企业登记注册信息部门共享，建立健全物业服务合同备案、项目负责人备案制度。按照住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，通过招投标方式选聘前期物业服务企业。住建部门要加强本区域内物业管理招投标活动的监督管理，完善物业管理招投标制度，加强招投标代理机构、评标专家和招投标活动的监管。招投标工作应结合物业服务行业信用评价体系，建立物业服务企业发展激励机制和优胜劣汰机制。将投诉情况、群众满意度等情况纳入年度住宅小区物业服务评比，每年对物业服务小区进行评选，对服务品质好的优质物业服务企业给予政策支持;对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员依法清出市场。

五、组织实施

（一）压实主体责任。各县市人民政府要提高政治站位，充分认识做好物业管理工作的重要性，落实主体责任，做好组织领导、统筹协调、指挥调度工作，建立物业管理工作机制，抓重点、补短板、强弱项，制定具体落实措施，层层压实责任，确保各项任务落到实处。

（二）强化监督管理。各有关单位要加大对小区物业的指导、督查、考核和联合执法检查力度，严格规范市场准入，加强事中事后监管，坚决整治物业服务管理活动中的违法违规行为，规范物业服务管理秩序。

（三）注重宣传引导。加强舆论宣传，通过多种渠道加大对物业管理相关法律法规和政策文件的宣传力度，引导业主在物业管理活动中自觉履约守规，理性维权，设立物业投诉曝光平台，定期曝光典型案例，通过发挥正面典型示范作用和反面典型警示作用，营造合力攻坚的社会氛围。

（四）全面统筹推进。发挥政府组织协调作用，在政策、信息、监管等方面统筹推进，充分调动职能部门、乡镇（街道）、社区党组织、居民、业主委员会、物业服务企业、社会组织等积极性，参与住宅小区物业管理，构建上下联动、条块结合、左右协同、前后衔接的工作格局。

德宏州住房和城乡建设局  中共德宏州委政法委员会  德宏州民政局

中共德宏州委组织部

德宏州发展和改革委员会  德宏州应急管理局

德宏州市场监督管理局

2022年7月28日

（此件公开发布）