德宏州房地产问题项目情况专报

德宏州房地产问题项目情况专报

2018年，省政府第五督查组进驻我州期间，我局共收到房地产问题项目的群众举报件87件、涉及15个项目。其中，梁河县孔雀街认筹卡举报件达29件，芒市水域轩园19件、水上公园（勐垅沙）11件，问题集中、矛盾突出。现将全州房地产问题项目情况汇报如下：

一、全州房地产问题项目基本情况

8月5日上午，州政府召集各县市人民政府以及州直有关部门，针对省政府综合督查中收到的房地产举报问题召开会议，对县市政府进行约谈提醒，并就下步重点工作进行安排。会上，李朝伟副州长要求各县市人民政府要在已知问题项目基础上，再次全面排查，明确整顿措施、下步工作计划、整改时限、责任单位、责任领导。根据约谈会会议精神，为加快推进房地产问题项目的整改及化解工作，8月9日，州政府下发了《关于加强房地产问题项目清理整治工作的通知》，经梳理汇总，全州共排查出38个房地产问题项目，其中：省政府督查第5组移交的群众反映特别集中的15个项目为芒市祥成花园、水域轩园、金都国际、世贸广场、勐垅沙水上公园、树包塔商业广场、美丽春天、学府时代、华丰紫园、物资小区公厕拆除及消防通道窄、路政小区及州环保局家属区办证，瑞丽江花园2期贝叶湾，盈江县天籁花语、刘耀杰反映房屋强拆，梁河县孔雀街；全州自行排查的23个项目为芒市德园、金孔雀商业广场、德荣盛世，瑞丽市湖畔尚湾、印象瑞丽、乔瑞玉苑、腾隆国汇城、瑞峰国际商务中心、古龙珠宝大厦、民族文化新村、国际花园三期、五缘玉城二三期、锦福园A地块，陇川县天成花园，盈江县国际翡翠城、国际边贸城、豪城翡翠城、盈龙商业广场、金朝丽都、五洲国际商贸城，梁河县江峰国际大酒店、银湾水岸、好人家。

纵观全州目前房地产问题项目，多以开发商资金链断裂、融资困难造成停工，以及违规建设、延期交房或一房多买为主，也反映出了我州的房地产企业呈现出规模小、开发项目零散、资金实力弱的特点。在已排查出的38个问题项目中，属于开发商资金链断裂引发各类问题的项目达23个（世贸广场、勐垅沙水上公园、芒市水域轩园、芒市树包塔商业广场、盈江县天籁花语、芒市德园项目、芒市金孔雀商业广场、瑞丽市湖畔尚湾、印象瑞丽、瑞丽乔瑞玉苑、瑞丽腾隆国汇城、瑞峰国际商务中心、瑞丽古龙珠宝大厦、瑞丽市民族文化新村、瑞丽市国际花园三期、瑞丽市锦福园A地块、盈江豪宸翡翠城、盈江盈龙商业广场、盈江五洲国际商贸城、金潮丽都、梁河县江峰国际酒店、梁河县银湾水岸、盈江国际边贸城），占问题项目的60.53%；属开发商违规开发建设或质量问题，造成不能正常交房、业主无法办理有关产权证书的项目共7个（芒市祥成花园、芒市金都国际、芒市美丽春天二期、芒市学府时代、芒市德荣晟世、瑞丽市五缘玉城二、三期，芒市勐垅沙水上公园），占问题项目的18.42%；属开发商违规预售、一房多卖、设置违法合同的共4个（水域轩园、梁河孔雀街、金孔雀商业广场、盈江国际边贸城）。经综合分析研究，我州房地产项目出现的问题普遍体现出“连环扣”的现象，详见下图：

经过2018年的努力，全州房地产问题项目清理整治工作取得一定的进展。截至目前，各县市均采取工作措施推进房地产问题项目的整治工作，芒市水域轩园、德园、勐垅沙水上公园、学府时代，瑞丽市腾隆国汇城、瑞峰国际商务中心，盈江国际翡翠城、国际边贸城、豪宸翡翠城等20个项目整治情况已取得较大进展。其中：水域轩园项目已依法进入破产管理程序，破产管理人正在组织进行破产清算；德园项目是全州第一个采用业主自救方式推进的项目，在州政府工作组的全面协调指导下，通过业主委员会的努力，目前已基本完成项目扫尾工程建设，已委托第三方进行整体质量安全检测鉴定，为下步项目竣工验收做好准备；世贸广场已与一家有实力有诚意的公司 (昆明俊发集团)磋商收购意向；勐垅沙水上公园已取得航空限高建筑高度控制要求，项目规划方案已通过芒市规委会审批，待州规委会审批通过后可办理相关手续；瑞丽市腾隆国汇城已经清理了原项目的绝大部分债务，完成了股权调整，引入了投资方，已与原施工单位达成补充协议，为下一步施工做准备；瑞丽市瑞峰国际商务中心、盈江国际边贸城、豪宸翡翠城等项目已找到意向合作企业重启项目建设。

二、全州房地产市场秩序整治工作开展情况

2018年，全州围绕房地产去库存、促进房地产市场平稳健康发展工作着力，全州商品房消化周期大幅度下降，由2017年末的39.86个月下降至2018年末的19.86个月，净减少20个月，去库存周期排名由全省第13名下降为第8名。重点针对全州存在的信访突出问题及扰乱房地产市场秩序的项目，从制定政策、现场执法、强化宣传曝光等方面加大了监管工作力度。

（一）认真落实领导包案制度。为认真贯彻落实重大不稳定问题清单制度，深化房地产隐患排查化解和风险稳控工作，我局于2018年6月12日下发了《关于对房地产领域重大信访案件包案任务分解的通知》（德建发〔2018〕85号），针对当前反映问题集中、矛盾突出的芒市德园、水域轩园、世贸广场、树包塔、勐垅沙水上公园及盈江县天籁花语项目，分别明确我局挂钩包案领导，及时协助县市开展工作。

(二)政策文件制定方面

1、2018年3月28日，州人民政府办公室印发《德宏州商品房去库存实施方案（2018-2020年）的通知》（德政办发﹝2018﹞12号），对我州房地产市场实际，提出了推动棚改去库存、打通保障房和商品房通道、优化产业发展环境以及房地产市场监测机制等九大项工作措施，特别是针对我州房地产企业普遍存在“小、散、弱”的特点，提出了引导开发企业转型升级的工作思路；对于已排查出的风险项目、停工项目和“烂尾楼”项目，提出了分类处理，实施“一楼一策”的处置工作原则。

2、2018年10月25日，由我局作为牵头单位，会同中共德宏州委宣传部、州公安局、司法局、工商行政管理局、发改委、税务局、银监会德宏监管分局、州人民政府金融办、州住房公积金管理中心等十部门，联合印发了《德宏州打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动工作方案的通知》（德建发﹝2018﹞224号），方案中针对房地产领域群众反映强烈的突出问题及房地产市场存在的乱象，通过部门联合执法，严厉打击房地产市场各类违法违规及损害消费者利益等扰乱市场秩序行为。

3、2018年12月7日，州人民政府印发《关于进一步加强房地产市场健康平稳发展的通知》（德政发﹝2018﹞26号），从加强规划控制管理、加强土地开发管控、规范房地产开发行为、规范房地产交易市场行为、加强问题楼盘处置化解和防范等十七个方面，明确了我州房地产市场管理的有关工作。

（三）现场执法工作开展情况。为加强房地产市场监管力度，打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场运行秩序。我局联合陇川县住建局、陇川县金融办于10月20日对勐宛山水项目违规销售约谈了法定代表人，要求及时清退所收取的认购款；联合芒市住建局分别于11月1日、12月6日、12月24日查处了德宏嘉良房地产开发有限公司违规宣传、芒市成交房地产开发有限公司违规设立营销部、芒市弘映山庄三期违规收取认购金的行为，及时下达了整改通知书，并通过网站、公众号平台向社会公告预警，切实整治查处了侵害群众利益的行为。

三、存在的问题

（一）房地产项目存在新的问题隐患。目前，全州房地产企业“小、散、弱”的问题普遍存在，违规销售等苗头性问题依然突出，我们主管部门在认真做好服务工作的同时，从严监管房地产市场，严厉打击房地产市场违法违规行为，发现一起查处一起，避免出现新的房地产问题项目，优化产业发展环境。

（二）老问题项目处置推进情况不理想。全州出现问题的房地产烂尾项目均存在资金链断裂、债务纠纷、延期交房等复杂的共性问题，目前各县市政府均未按上级要求，针对每个问题项目成立相应的工作处置班子，实施“一楼一策”的工作方案。所开展的工作仅为引导实力强的房地产企业，通过兼并、收购、重组等方式盘活烂尾楼项目，大部分项目均没有取得实质性的进展，维稳隐患较大。

四、工作建议

2018年以来，全州房地产业回暖迹象明显，新的一轮房地产投资热潮即将到来。但我州房地产项目存在的问题在全省非常突出，长时间得不到解决，严重侵犯老百姓的合法权益，在社会上造成很大的负面影响，存在较大的安全隐患，制约着全州房地产业平稳健康发展，影响到全州经济社会健康发展，处置化解全州房地产项目问题工作迫在眉睫。我局提出以下建议：

一是建议州委、州人民政府成立德宏州房地产问题项目处置化解工作领导小组，州人民政府州长任组长，州委政法委书记为常务副组长，分管住建、国土的副州长为副组长，由住建、国土、公安、司法、法院、检察院、金融办、环保、税务、安监、劳动人社、纪委监察委等相关部门为成员单位，成立强有力的工作班子，指导各县市开展房地产问题项目处置化解工作，定期不定期召开推进工作会议，听取各县市处置工作情况汇报。

二是各县市人民政府应认真履行主体责任，参照州级，建议成立由党委、政府主要负责人为组长的强有力工作班子，实行领导包案制度，实施“一楼一策”工作方案，全力推进辖区内房地产问题项目处置化解工作。

三是建议由政法委、公安部门牵头，深入调查清楚烂尾楼项目资金往来情况、主要负责人是否存在资金侵占行为，把项目资金挪作他用，通过司法途径追回侵占资金，才能彻底解决盘活烂尾楼项目。

四是针对开发商违规开发建设，造成不能正常交房、业主无法办理有关产权证书的项目，建议各县市人民政府成立工作组及时协调解决。

五是针对质量存在问题的房地产项目，建议住建部门委托第三方进行质量安全检测鉴定，若鉴定结果存在问题的，具体研究整改处理；鉴定结果符合要求的，县市人民政府召开会议研究解决推进后续扫尾工程建设、竣工验收、交房及办理不动产权证书等相关工作。

六是为有效促进全州城乡建设综合执法工作，加大房地产问题项目违法违规的处置工作，建议同意州住建局成立综合执法科，与国家住建部、省住建厅相对应。

附件：《德宏州房地产问题项目情况统计表》